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租赁合同被确认无效,承租人损失不赔

来源: 许鑫律师网 网址: https://www.xuxinlvshi.com/ 时间: 2020-08-09 19:57

租赁合同被确认无效,承租人损失不赔

基本案情

位于南京市某村的66号大院库区为A公司所有。2003年4月2日,A公司将其中1号仓库租给B公司,2号仓库租给C公司存放地板,魏某承租两仓库之间搭建的棚库12号仓库,无房屋产权证。

2011年5月3日,库区发生火宅,导致魏某损失1400余万元。经公安消防大队认定,起火原因为C公司员工陆某将未熄灭的烟蒂遗留在办公室纸篓里引发。灾害成因为:(1)陆某违规吸烟;(2)陆某未履行仓库管理职责;(3)违规设置办公室;(4)A公司未落实防火制度;(5)库房耐火等级低,占用防火间距,违规搭建;(6)承租户违规堆放货物。

魏某未能与A公司就赔偿问题协商一致,遂将A公司诉至人民法院,要求赔偿全部损失。

法院一审、二审

魏某与A公司之间形成不定期租赁关系,因该库房无产权证、无建设工程规划许可证,系违法建筑,租赁合同无效,双方应根据各自的过错承担相应责任。对于魏某的损失,A公司应承担95%的赔偿责,魏某自担5%的责任。判决A公司赔偿魏某损失1300余万元。魏某与A公司均不服一审判决,提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

A公司向人民检察院提起申诉,人民检察院向人民法院抗诉,人民法院裁定再审该案。

法院再审

再审认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案中,魏某某承租的库房未取得建设工程规划许可证,未领取房屋所有权证,一审法庭辩论终结前,该库房仍未取得建设工程规划许可证,双方之间的租赁合同无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。依据上述法律规定,合同无效的法律后果是,原合同当事人之间不存在法律上的履行利益。表现在房屋租赁合同中,其法律后果是,承租人应当向出租人返还租赁物,承租人应当赔偿出租人遭受的房屋租金损失,承租人附合在租赁物上的装饰装修物损失,由出租人与承租人按各自过错承担相应责任。因此,因合同无效而产生的责任是缔约过失责任,依法可获得赔偿的损失是当事人订立合同时基于诚实信用原则信赖合同可以有效履行的信赖利益损失。该损失具有可预见性,具体表现为,当事人的缔约费用、准备履行合同和实际履行合同所支付的费用、因丧失与他人另行订立合同的机会而产生的损失等,当事人原有的固有利益损失不涵盖其中。魏某某存放在A公司出租的库房中的货物,其法律性质为承租人魏某某原有的固有利益,该货物因火灾而损毁所造成的损失,不在合同无效法律后果的涵摄范畴,即使魏某某依合同法第一百二十二条规定提起合同违约之诉,其诉讼请求仍缺乏法律依据,不能得到支持。

人民法院作出终审判决,撤销原一审、二审判决,驳回魏某诉讼请求,魏某自担一、二审诉讼费用24万余元。

法律分析

提供安全可用的租赁物,是租赁合同的应有之义。合同确认无效后,自始无效,淡然也不存在违约责任,出租人不需要履行提供安全可用的租赁物的义务。也就是说,本案客观事实是,魏某实际使用的库房因他人过错引发火灾造成了损失。租赁合同的无效与魏某的损失没有因果关系,因此,出租人A公司不承担基于租赁合同的损失赔偿责任。该火灾的发生与A公司、C公司均有关联,魏某可以侵权为由,起诉A公司和C公司,要求赔偿损失。

笔者提醒

在解决经济纠纷中,应当通过合理的方式主张诉求,提前预测可能存在的法律风险。同时,在日常交易中,也应当审慎对待,避免利益受损且难以追究法律责任。

案例来源:魏某某诉江苏某公司租赁合同纠纷案

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