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房屋买卖合同的种类及签约注意事项

来源: 许鑫律师网 网址: https://www.xuxinlvshi.com/ 时间: 2020-08-09 19:17

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房屋买卖合同的种类及签约注意事项

关键词:预约  预售  商品房  经济适用房  宅基地

房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同。此处的房屋,包括了商品房(广义的商品房包括二手房)、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。根据房屋买卖合同的主体、权利义务、标的物不同,将房屋买卖合同分为以下几种:

商品房预约合同

合同定义

商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现,且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同(既可以是商品房预售合同,也可以是商品房销售合同)的期限、定金条款等内容。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋,又能暂缓付款,以冷静思考或筹措资金;开发商签订预约合同可以锁定购房者,有利于按计划售房。

注意事项

预约合同对购房者的利在于,可以先占房屋,在一定程度上预防开发商一房二卖,弊在于,预约合同对于标的物房屋的情况基本没有具体约定,因此后期在签订预售合同或者正式合同时,双方容易对合同具体内容产生异议,往往达不到购房者的预期。

预约合同如无特殊约定的,适用定金罚则。

如果“认购书”等形式的预约合同具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已按约定收取购房款的,可以认定为商品房预售合同。此时并不以书面合同的名称来确定合同的性质。

商品房预售合同

合同定义

商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

注意事项

在未取得预售证的前提下,开发商与购房者签订的商品房预售合同无效。注意,有的开发商在取得取得预售证后,五证中的规划证被撤销的,并不当然导致预售证的撤销,并不影响预售合同效力。

购房者可以再次出卖预售房屋吗?答案是可以的,此种合同原则上应为有效,已经备案的预售合同需要变更购房主体,与银行间有贷款担保合同的,同样需要变更。

商品房销售合同

合同定义

商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人,买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。商品房销售,当事人双方应当签订书面合同,合同主要内容包括:商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。

注意事项

商品房预售合同与商品房销售合同的关键区别在于,前者是买卖期房,后者是买卖现房。

商品房交付时,开发商(物业公司)需要同时交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,否则购房者可以拒绝接受交付,并要求承担违约责任。但接受交付后主张此违约责任的,不能支持。

那么,交付商品房时存在质量问题,能否拒绝交付呢?答案是,区分具体情况,如果是裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵的,并不影响购房者合同目的的实现,应当及时交付,购房者可以要求维修、更换、重做,赔偿损失。但如果是达到“严重影响居住”程度的,可以拒收,比如在黑龙江某地商品房2月份交房,但三面窗户均破碎,这就当然是严重影响居住了,可以拒收。

商品房委托代理销售合同

合同定义

商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售,并向中介机构支付酬金的合同。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

经济适用房转让合同

合同定义

经济适用房转让合同是指经济适用房所有者将经济适用房所有权转让给他人,他人支付价款的合同。经济适用房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性住房。购买经济适用房实行申请、审批和公示制度。经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后,方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。个人购买的经济适用房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

注意事项

经济适用房属于政策性住房,现实生活中,有个别人收取高额钱款,承诺即便是不符合条件者,也帮其可以获取经济适用房资格,这种行为就目前案例来看都属诈骗,切勿相信。

农村房屋买卖合同

合同定义

农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人,他人支付价款的行为。农村房屋买卖合同,涉及农村宅基地的问题,对合同效力需严格按法律规定进行确认。

注意事项

对于农村房屋买卖合同的效力问题,现在司法届的主流观点是,农村集体经济组织内部成员间,房屋买卖合同有效。城镇户口居民购买农村宅基地房屋的,一律为无效。

特殊情形,城镇居民购买农村房屋时,其配偶、子女、父母等为农村户口的,家庭成员共同出资,且共同居住的,可以认定合同有效。城镇户口居民购买农村房屋,经有批准权的机关批准且取得权属证书的,合同有效。

律师提醒

房产买卖并不是一件小事,签订合同时,一定要充分了解房屋的性质、现状,认真阅读合同内容,预防法律风险。

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