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农村宅基地房屋能否买卖?一户一宅原则是否影响房屋买卖合同效力?法律后果是什么?

来源: 许鑫律师网 网址: https://www.xuxinlvshi.com/ 时间: 2020-07-18 10:03

近年来,随着农村城镇化的发展,农村房屋买卖纠纷不断增多,我们根据相关司法案例和司法观点简单分析一下此种纠纷存在的法律问题。

农村宅基地房屋能否买卖?

近期,最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。会议关于农村宅基地买卖案件问题,形成以下意见:

在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。(司法案例:牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案)

根据相关法律和司法观点,上述无效情形可因以下是由得到补正:(1)该房屋所占宅基地性质因征收转为国有土地;(2)买方户口迁入房屋所在地并转为当地农民身份;(3)办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续,并取得权属证书;(4)买方家庭成员是该集体成员,买房用于共同居住的。

此外,人民法院在审理城镇居民购买“小产权房”合同纠纷案件时,除非在判决前经县级以上人民政府对交易的“小产权房”办理了相关征地、补交土地出让金及规划验收等合法化手续,否则应依法认定交易合同无效。

根据以上分析,我们可以得出这样的结论:法律只保护同一集体经济组织成员间房屋买卖行为。

违反一户一宅原则是否影响房屋买卖合同效力?

在司法实践中,各地的裁判文书有不同的判决结果,我们认为,北京市第一中级人民法院再审审理的一起农村房屋买卖合同纠纷案件所形成的判决书对此问题的分析结论可供借鉴,观点如下:

农村房屋合同交易双方在进行房屋买卖时系同一集体经济组织的成员,房屋买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。

依据土地管理的相关法规,一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地,村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定,并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定,故是否违反一户一宅原则不影响房屋买卖合同的效力。

关于未办理宅基地审批手续是否影响合同效力的问题。相关法律法规并未规定农村房屋买卖合同需办理宅基地审批手续后才生效,故是否办理宅基地审批手续不影响房屋买卖合同的效力。

此外,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,不应支持。现实中存在这样的现象,农户在搬离原所属集体时,留下有房屋,或委托亲友帮忙买卖,或他人未经该农户同意,在农村集体的默许下与本集体成员签订买卖合同,且交付了购房款和房屋,并被买方占有居住多年。这种房屋买卖行为虽属无权处分,但并不影响房屋买卖合同的效力。

买卖农村宅基地房屋的法律后果是什么?

农村宅基地房屋买卖合同的效力与房屋所有权的转移是两个概念。实践中,存在这样的现象,买卖双方仅签订买卖合同、交付购房款和房屋,并未向土地管理部门办理权属转移手续,那么房屋所有权又该如何认定呢?我们认为,如果房屋合同合法有效,双方合同当事人已经履行完毕的,房屋已经交付给受让人占有居住的,但由于当地农村没有相应的房屋产权登记机关进行登记,或者由于产权登记机关的原因未能办理过户登记的,人民法院可以依法认定受让人取得房屋所有权。(司法案例:孙君培等与孙永祥农村房屋转让纠纷上诉案)

根据房地一体原则,不允许单独买卖宅基地使用权或者宅基地上房屋,均视为一并买卖。

农村村民出卖房屋后,再申请宅基地的,不予批准。农户与土地具有天然的联系,一旦转让名下唯一的农村房屋(含宅基地),该农户在本集体的福利利益会受到影响,这种问题往往在拆迁时爆发。

小编认为,买卖农村房屋有利于农村经济发展,只要不侵犯国家、社会及第三人的利益,应当给予法律保护。就农村房屋买卖合同效力而言,根据民事活动自愿、公平、诚实信用等原则,应当依法认定其效力。关于农村房屋所有权的归属,应当从合同履行情况、尊重现状、保护交易秩序等角度来综合进行认定。

相关法律及司法观点来源:

《中华人民共和国民法通则》

《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国物权法》

《最高人民法院印发<关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见>的通知》

《中华人民共和国土地管理法》

《土地管理法实施条例》

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》

《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》( 2011 年修订版)

《房地产纠纷裁判标准规范》,吴庆宝、刘子平主编,人民法院出版社 2009 10月第 1

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