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未经抵押权人同意,债务人能否用贷款房屋抵债

来源: 许鑫律师网 网址: https://www.xuxinlvshi.com/ 时间: 2020-08-09 19:04

未经抵押权人同意,债务人能否用贷款房屋抵债

我国现行法律规定,债务人无力偿还到期债务,可以房屋抵债,但如果是贷款房屋,能否直接用来抵销第三人债务呢?我们通过案例分析。

案例简介

2015年11月7日,原审被告赵某从原审原告李某处借得人民币50万元,约定还款期限为2016年4月6日,按年利率24%计息,借款人自愿以名下坐落于郑州市某小区的房产作为连带责任保证(双方未到房产管理部门办理抵押手续)。借款到期,赵某无力还款,经法院调解,双方达成协议,赵某用上述房产抵欠借款本息共计58万元债务,于五日内协助李某办理房屋所有权变更手续,法院据此出具民事调解书。

2017年原审原告向中级人民法院申请再审,中级人民法院以该案调解违法指令原基层人民法院再审本案。

法律分析

一、对已生效民事调解书,当事人可以申请再审。

根据我国民事诉讼法的规定,人民法院审理民事案件,根据当事人自愿的原则,在事实清楚的基础上,分清是非,进行调解。

各级人民法院可以对本院生效判决、裁定、调解书,发现确有错误的,应经审判委员会讨论决定再审。最高人民法院对各级人民法院、上级人民法院对下级人民法院已生效判决、裁定、调解书,发现确有错误的,有权提审或指令再审。

当事人对已生效调解书,提出证据证明调解协议违反法律规定的,可以申请再审。

二、本案调解书侵犯了案外人的利益,违反法律规定,应当再审。

我国物权法规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

本案再审查明,赵某用于抵欠款的房屋实为按揭贷款购买,做有抵押,赵某的转让房屋行为,实质是用房屋抵债,该转让行为未经抵押权人同意,且受让人李某不需要支付相应对价,也就不可能代替赵某向抵押权人偿还贷款消灭抵押权。本案原审并未查明该房屋权利状况,在事实不清的情况下出具的调解书主观上侵犯了案外人,即抵押权人的合法权益,客观上也无法履行(办理过户手续,需要先解除抵押),导致债权人李某的损失无法弥补,李某和案外人均可以申请再审。

法院判决

本案再审过程中,原审被告缺席,法院作出判决:一、撤销本院XXXX号民事调解书:二、原审被告赵某于判决生效之日起五日内偿还原审原告李某借款本金500000元以及自2015年117日起至实际还款之日止的利息(按年利率24%计算)。

笔者提醒

调解结案具有以下优点:1、事实争议不大,举证责任弱化,减少诉累,签收即生效;2、法院案件繁多,调解结案有利于提高效率。调解结案当然是解决争议的重要方式,也是有效方式。在大多数案件中,笔者也建议当事人采用调解的方式解决。但高效率也容易出现纰漏,或者损害他人利益,或者无法履行,达到诉讼目的。因此,笔者建议当事人在调解中应当谨慎审查调解方案,确定其合法性及可行性,只有这样才能发挥调解的优势作用。

 

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