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签了房屋买卖合同不等于买到了房(签订二手房买卖合同注意事项)

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发表时间:2018-01-18 17:28作者:许鑫来源:原创

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案例简介

2011年10月11日,张某与李某签订《购房协议》,约定内容如下:“1、李某购买张某位于郑州某小区的房屋一套,面积90㎡;2、总价款11.8万元,购房定金1000元;3、张某于合同签订后20日内配合李某办理房产过户手续;卖方签名,买方签名。”合同签订当日,李某支付现金1000元作为定金,无收条,无证人。次日,李某支付现金10000元作为首付款,张某出具《借条》一份,内容如下:“今从李××处借得现金10000元整,借款人:张××”。张某交付房屋和钥匙,李某入住至今。

另,2008年5月25日,张某从开发商处购买该处房屋时,与郑州某银行办理了抵押按揭贷款,需还款10年,但仅还款至2011年8月便不再还款。

2009年11月5日,张某从王某处借款4.5万元,将该房屋抵押给王某,并做了登记。

2017年7月15日,李某收到某法院执行局通知,该房屋被郑州某银行申请强制执行,进行拍卖,要求李某从该房屋搬出。李某这才得知该房屋两次抵押的事实,遂来律师事务所咨询。

法律分析

1、该《购房协议》存在诸多漏洞,缺少必备条款。

1)缺少合同目的,什么是合同目的?简单来说,卖方获取货币,买方获取货物。我国合同法规定,法定解除的条件之一就是无法实现合同目的。比如,某房屋买卖交易中,卖方因亲属患病住院需三个月内筹集50万元款项欲卖房屋,这就是合同目的,可以明确约定需要3个月内交易完毕,并拿到至少50万款项。这就是合同目的,如果在合同中进行这样的约定,只要三个月内没拿到50万款项,就可以解除合同。

2)缺少房屋具体情况,必备条款包括:房屋坐落、面积、房产证号、房屋性质、土地使用权、屋内装修家具物品、有无担保物权、有无租赁使用、户口情况。

3)缺少交易价格具体约定,必备条款包括:总价、支付方式(现金or银行转账)、首付和尾款比例及支付期限、税费承担、(中介佣金承担)。

4)缺少过户和户口具体约定,必备条款包括:过户时间、通知(书面or口头)、迁户口。

5)缺少房屋交接具体约定,必备条款包括:交接时间、水电气暖物业等费用结算、风险转移、交接情况清单。

6)缺少违约责任具体约定,可能违约的情形:所有权不完整、他人租赁、逾期履行义务。必备条款:权属保证责任、逾期交房责任、逾期付款责任、逾期过户责任、何时可以计算逾期利息或违约金、什么情况下可以单方解除合同、解除通知方式等。

签订合同不能阻挡合同当事人违约,但可以提高当事人违约成本。

7)缺少争议解决具体约定,必备条款:仲裁or诉讼(不要再写协商、调解之类的,没用)。

8)缺少合同签订方式、生效等具体约定,必备条款:合同正副本数量、合同保管、签订方式、生效时间。

2、李某要不到房子。

首先,签订合同不等于履行合同,更不等于履行完毕,签订合同只是为具体交易提供指引房屋所有权转移以登记为准,本案中,买方交了11000元首付,并入住房屋,但没有办理过户,当然没有获得房屋所有权。其次,抵押人处分房屋需要经过抵押权人同意。本案中,张某和李某签订买房合同,既没有告知李某该房屋抵押事实,也没有得到抵押权人郑州某银行和抵押人王某的同意,从这个角度来说,合同效力存在问题。最后,该房屋,已经到了银行申请强制执行,法院拍卖阶段,银行对该房屋享有抵押优先受偿权,买方李某享有的合同请求权无法对抗银行的优先权,因此李某要不到房子。

3、李某不一定能打赢官司。

假设合同有效,李某可以起诉要求解除合同,并返还购房款。李某必须证明实际支付了购房款11000。本案中,李某手里只有一份《购房协议》和一份《借条》,根据现有证据,要想打赢官司存在一定难度。补救措施可以是补充电话录音、找证人、签订还款计划,但是恐怕也为时已晚,难以收集这些证据。假设合同效力有问题,由于合同条款严重缺失,李某可以起诉确认合同无效,返还款物,但仍然要证明上文中所需证明的内容。由于张某卖房是存在隐瞒、欺诈情形,李某可以起诉撤销合同,返还款物,但同样要解决上文中的问题。

当然,我们可以推理,如果李某没有支付任何款项,卖方张某不可能让李某入住,但打官司就是打证据,无证据再大声的辩解也是苍白无力的。

因此,笔者认为李某不一定能打赢官司。

4、李某排队从房屋拍卖价款中分一杯羹。

假设,李某打赢官司,参与房屋拍卖分配,那么郑州某银行和王某作为抵押权人,优先于李某合同请求权,从房屋拍卖价款中获得赔偿,李某排在这两人之后,在满足了两抵押权人的执行数额后,仍有剩余的,才轮到李某,李某拿到赔偿后仍有剩余的,需要返还给被执行人张某。

笔者提醒

二手房买卖交易时间长、纠纷多,只有完善合同,避免漏洞,才能有效降低合同违约风险,减少损失,实现合同目的。

文章分类: 土地房屋
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