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法律常识:购买二手房注意事项

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发表时间:2018-11-22 09:24作者:许鑫来源:原创网址:https://www.xuxinlvshi.com/h-nd-414.html

法律常识:购买二手房注意事项

相较于商品房,购买二手房具有所见即所得、入住快、免装修、过户快等等优势,但购买二手房过程中也存在不少陷阱。笔者在从事法律工作实践中碰到不少二手房交易纠纷,今天就为大家简单介绍一下购买二手房的注意事项

一、签订合同前

1、核实房屋所有权登记信息

购买二手房首先要确认所要购买的房屋确实登记在卖方本人名下,我们可以通过查看房屋所有权证、不动产权证书所登记的信息,必要时我们还可以要求卖方随同到房管部门核实房屋所有权登记信息。

2、确认房屋不存在抵押、查封等债务负担

在实践中,笔者发现有的卖方借卖房之名行诈骗之实,卖方所要出售的房屋实际上存在抵押、查封等债务负担。

对于存在抵押的我们要区分不同情况,如果是在初次购买该房屋时与银行办理按揭贷款抵押的,这种房屋还是可以购买的。如果是抵押给第三人,特别是个人的,那么这种房屋就不建议购买了,至少说明了卖方存在一般债务需要清偿,很有可能只是要用买方的购房款来缓解自己的债务压力(很可能卖方存在不只一笔债务)。

对于被法院查封的房屋,笔者建议大家不要去碰,与其此时购买,还不如等法院司法拍卖时低价出手。人民法院已经查封的房屋,不但说明该卖方负担有债务,而且预示着该房屋随时会被法院拍卖,因此有可能买方支付了购房款却得不到房子。

因此,笔者建议,买方可以要求卖方随同到不动产中心查询该房屋是否存在抵押、查封等债务负担,对于存在抵押、查封的房屋,买方一定要慎重购买(尽量不要购买啊)。

3、该房屋是否正被第三人租赁

我国法律规定了买卖不破租赁和承租人优先购买权制度。买卖不破租赁,指买方支付房款购买房屋后,虽然拥有房屋所有权,但承继了原房屋所有人(出租人)与承租人之间的租赁关系,直接导致买方无法及时入住。承租人优先购买权,指承租人在同等条件下,有优先购买所租赁的房屋的权利,虽然实践中几乎不存在买方买了房屋后承租人以优先购买权提出异议并进而诉诸诉讼的,但我国法律确实规定了承租人的此项权利。

笔者建议,解决这两个担忧的最简单做法就是单方实地查看,了解房屋使用情况。

4、确定房屋真实的所有权情况

大家可能会问,难道房产证上写了卖方的名字还有问题吗?当然有。我国实行的是夫妻共同财产制,如无特殊约定,婚后夫妻双方各自收益均为夫妻共同财产,即使是登记在夫妻一方名下也同样属于夫妻共同财产。对于价值较大财产的处分,需要夫妻双方共同决定。

因此,笔者建议,买方可以询问卖方的婚姻情况,如果未婚,应当作出书面保证,如果已婚,应当征求另一方的书面同意,或者夫妻二人都签名。

二、签订合同时

1、核实卖方身份信息。确认卖方所签名字、身份证号、住址、电话与其真实情况相符。

2、合理约定定金和首付款比例。法律规定,定金不得超过20%。首付款建议与卖方按揭贷款余额大致相当。

3、尾款建议走资金监管。

4、明确约定交付、解押、过户的时间。笔者建议,买方应要求支付首付款后即交付房屋。用几十万换得房屋使用权,这是很合理的要求,先合法占有房屋,能够取得交易的主动权。

5、约定合同解除权。在一些二手房交易中,卖方已经违约,甚至根本没有卖房的迹象,买方就要考虑及时解除合同降低损失。

6、严格约定违约责任。既然双方都真心实意要交易,那就不要害怕违约责任。可以对整个合同统一约定违约责任,也可以对每项义务单独约定违约责任。

7、要求卖方配偶签名同意卖房。

三、签订合同后

签订合同后,就要积极履行,不但己方积极按合同约定履行义务,也要催促对方按约定时间履行合同义务,尽可能避免违约。

以上就是关于购买二手房的基本注意事项,购买房屋对于重大交易,一定要谨慎。

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